Несмотря на то, что несовершеннолетний ребёнок может участвовать в сделках скорее косвенно (до 14 лет — в его интересах действуют родители или опекуны, после 14 лет — ему требуется их согласие) и не способен самостоятельно решать имущественные вопросы, его жилищные права в случае незаконных действий нарушаются напрямую. При этом защита прав детей, в том числе имущественных, чётко и строго регламентирована законом. Поэтому со сделками, которые, так или иначе, затрагивают имущественные интересы детей, нужно быть особенно внимательными.

Здесь стоит сразу отметить, что сделки, где собственником-продавцом выступает несовершеннолетний, давно и надёжно защищены посредством нормы об их обязательном нотариальном удостоверении. Любого рода злоупотребления и незаконные посягательства на квадратные метры, непосредственно принадлежащие ребёнку, здесь пресекает нотариус, проверяющий соответствие воли сторон (и их законных представителей) их волеизъявлению, в деталях объясняющий последствия сделки, и гарантирующий законность и правомочность удостоверяемого договора. Конечно, нотариус также обязательно потребует и проверит наличие предписанного в этом случае законом разрешения на сделку органов опеки и попечительства.

За первый квартал 2022 года нотариусы удостоверили почти 135 тысяч таких сделок, что на 5% больше показателя за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам 2021 года было оформлено свыше 720 тысяч сделок с участием несовершеннолетних. Это превышает статистику предыдущих лет в среднем на 30%.

По общему правилу, если в квартире или доме прописан несовершеннолетний, то такую недвижимость можно продать, получив согласие покупателя на приобретение квартиры вместе с зарегистрированными в ней лицами и отразив в договоре сроки и условия последующей выписки. Либо же продавец со всеми прописанными в квартире лицами может сняться с регистрационного учёта ещё до сделки, но тогда родителям будет необходимо прописаться вместе с ребенком в другом месте. При этом условия проживания несовершеннолетнего в новом месте регистрации не должны быть хуже условий продаваемой жилплощади.

Все эти моменты, если сделка заключается без привлечения нотариуса, должен проверять, прежде всего, покупатель. Надо понимать, что не каждый родитель готов «заморачиваться» с поиском нового места для регистрации, да ещё и учитывать требование о том, что условия проживания для ребёнка не должны стать хуже, чем были. При этом, если хотя бы одно из указанных условий не будет соблюдено, сделку впоследствии можно будет без труда оспорить в силу нарушения прав детей. Как результат, добросовестному приобретателю придётся попрощаться с новой недвижимостью, и надеяться лишь на более или менее быстрый возврат денег.

Отдельно стоит сказать о недвижимости, приобретённой с привлечением средств материнского (семейного) капитала. Такая мера соцподдержки семей с детьми пользуется большим спросом, однако далеко не все получатели маткапитала соблюдают связанные с ним требования закона.

Прежде всего, речь об обязанности выделить доли всем членам семьи в жилье, на которое пошли бюджетные деньги. По закону, использовав материнский капитал для погашения ипотеки, номинальный собственник обязан определить доли всех членов семьи в размере не менее доли, пропорциональной размеру использованных средств материнского капитала.

Подготовлено при поддержке Нотариальной палаты Республики Карелия.