Введение в 2014 году правительством Худилайнена аукционной формы распределения земли вызвало среди некоторых активных граждан абсолютно новую форму бизнеса. Они стали профессионально отслеживать земельные аукционы и участвовать во всех интересных с их точки зрения.

Зачем? Одна подкатегория участвовала в качестве фиктивных лиц. За определённый процент от стоимости обещала реальным покупателям не задирать ценник выше разумного предела, заодно создавалась видимость конкуренции. Это не противоречит закону и неплохо для бюджета — продажи земли шли по ценам выше, чем могли бы идти. Вторая группа граждан также внимательно следила за аукционами, выискивая среди них потенциально перспективные участки, участвовала в аукционах, побеждала, брала в аренду земли, но в реальности них делать ничего не собиралась. Потом участки переходили к добросовестным покупателям через систему переуступки прав. До недавнего времени такая схема работала без сбоев и процветала, принося сотни тысяч рублей прибыли так называемым «серым» и «чёрным» риэлторам. Десятки, а может быть и сотни сделок, заключались в год в Карелии. Но пристальное наблюдение за ситуацией со стороны прокуратуры выявило законодательный изъян, признающий такую схему продажи незаконной, а сделки, проведённые таким способом, — ничтожными.

В конце октября этого года в Лахденпохском районном суде было рассмотрено такое дело. Жительница нашего города, широко известная своими операциями с недвижимостью Марина (имя изменено, — прим. ред.) приобрела на торгах, организованных карельским министерством имущественных и земельных отношений право аренды земельного участка площадью в 15 соток. В конце ноября прошлого года с ней был заключен соответствующий договор, который прошёл государственную регистрацию в начале декабря того же года, после чего она стала полноценным арендатором земли сроком на 20 лет. Однако уже в первые рабочие дни этого года риэлторша Марина заключила договор о переуступке прав на этот земельный участок в пользу молодого жителя нашего города по имени Иван (изменено, — прим. ред.). Сделка прошла регистрацию в двадцатых числах января. То есть от момента аукциона до фактической перепродажи участка не прошло и двух месяцев — планы у новоявленного арендатора поменялись меньше, чем за месяц. Так это выглядит с точки зрения закона и здравого смысла ясно, что это торговля землёй. Перекупщик берет её у государства в аренду, скажем тысяч за 15-20 в год (реальная цена некоторых участков в 15 соток, выставленных и проданных с аукциона). Переуступка происходит по рыночной цене — 500-600 тысяч за 15 соток. Разница — в кармане риэлтора. По мнению государства, уголовного криминала тут нет. Ранее и вопросов никаких не было. Однако всё течёт, всё меняется, руки у «ока государева» дотянулись и до таких ситуаций.

Названный договор о переуступке прав и обязанностей арендатора нарушает нормы действующего законодательства. Ссылаясь на положения Земельного кодекса, Гражданского кодекса Российской Федерации, на Федеральный закон «О защите конкуренции», прокурор указал, что п. 7 ст. 448 ГК РФ ограничивает правомочие победителя торгов на переуступку его прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам аукциона, возлагая на него обязанность исполнить условия договора лично. В связи с чем договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка заключен с нарушением требований законодательства. Указанные нарушения являются недопустимыми, поскольку влекут нарушение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и способствуют предоставлению лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, а также возможность стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур. На основании вышеизложенного прокурор просил суд признать ничтожной сделку о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и применить последствия недействительности сделки.

Риэлторша Марина заявленные исковые требования не признала, пояснив, что решение о переуступке прав по договору аренды было принято в связи с тем, что такая возможность предусмотрена договором аренды. Никто из компетентных органов не возражал против переуступки. Все действия ответчиков являлись законными, поскольку были осуществлены с ведома органов государственной власти. Она часто принимает участие в аукционах, однако ей не было известно о таком запрете. Помимо прочего, ответчик Иван на строительство дома затратил средства материнского капитала. В случае удовлетворения исковых требований будут нарушены права несовершеннолетних детей.

Однако суд посчитал иначе. В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения торгов. Следовательно, заключение договоров субаренды, перенайма, переуступки права аренды в отношении государственного имущества также должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступивший в силу с 01.06.2015, дополнил статью 448 ГК РФ пунктом 7. Согласно нововведению победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 года N54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» дополнительно разъяснено, что уступка права, совершённая в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 и пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить эту сторону договора.

По суду учтен приоритет нормы гражданского законодательства. То обстоятельство, что на спорном земельном участке ответчиком Иваном начато строительство жилого дома за счёт средств материнского капитала, по мнению суда, не является основанием к отказу в иске, поскольку рассматриваемая сделка является ничтожной и вне зависимости от её признания таковой судом. В рассматриваемом случае само по себе целевое назначение средств материнского (семейного) капитала, не может легализовать право на земельный участок. При этом ответчик Иван не лишён возможности на возмещение ему денежных средств, затраченных на осуществление строительства жилого дома.

При таких обстоятельствах заявленные прокурором Лахденпохского района требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд решил исковые требования удовлетворить. Договор о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенный между риэлтором Мариной и жителем Лахденпохья Иваном, признать недействительным. Обязать вернуть земельный участок победителю торгов — риэлтору Марине.

***
фото: Район улиц Карельской и Фанерной. К названному в тексте земельному участку не имеет отношения.;;На улице Карельской в городе Лахденпохья активно готовятся участки под строительство жилых домов, идёт строительство домов. К названному в тексте земельному участку не имеют отношения.