В редакцию газеты «Вести Приладожья» обратилась инициативная группа жильцов, проживающих в историческом центре города Сортавала, а именно в 4-этажном доме №2 по улице Суворова. Речь шла о тупиковой ситуации, заложниками которой, по утверждению собственников жилья, они оказались: им никак не удается уйти из-под «опеки» управляющей компании «Жилищная служба», не желающей отдавать техническую документацию дома.

29 июня я встретилась с советом дома №2, а также инициатором общего собрания Викторией Ламберт. Кроме Виктории Вячеславовны, на встрече были члены совета дома: В. Ю. Михалькова (председатель), П. О. Рогаткин, А. М. Афонькина и Н. А. Капкина. Позднее пришло ещё несколько жильцов.

В доме, что был построен в 1920 году, проживают 27 семей, большая их часть — пенсионного возраста.

Суть проблемы изложена в заявлении, адресованном прокурору города Сортавала, старшему советнику юстиции А.Е. Фрейману и главе городской администрации С.Н. Козигону. Вот текст обращения (печатается в сокращённом и адаптированном к печати варианте. — Примечание автора).

«Просим провести контроль деятельности ООО «Жилищная служба» по факту нарушения действующего законодательства РФ и финансовой отчетности.

1.01.2009 года эта организация заключила с собственниками помещений в многоквартирном доме №2 по ул. Суворова договор по обслуживанию дома. В связи с низким качеством проводимых работ по обслуживанию дома, нарушениями постановлений (указаны ссылки на документы), общим собранием собственников МКД неоднократно принималось решение о расторжении договора (указаны 2013-2015 гг.). Но ООО «ЖС» игнорирует решения собраний, нарушая тем самым договор обслуживания С-2 и п. 10 ст.162 ЖК РФ. 08.05.2015 г. общим собранием собственников МКД выбран иной способ управления, что, в соответствии с изменениями с 1.05.2015 г. в ЖК РФ и на основании ст.45 1 ГК РФ, является существенным обстоятельством для расторжения договора — как для собственников, так и для обслуживающей организации, которая не может управлять домом, равно как и не может действовать непосредственное управление собственниками (ранее был именно такой способ управления домом. — Примечание автора).

На основании положения п.5 ст.7 Федерального закона от 21.07.2014 г. №255-ФЗ, принято решение о расторжении договора обслуживания с ООО «Жилищная служба» и передача права управления общим имуществом иной управляющей компании. Все необходимые документы (в том числе уведомление) направлены в ООО «ЖС» 12.05.2015 г. В соответствии с п.10 ст.162 ЖК РФ, ООО «Жилищная служба» за 30 дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию.

До настоящего времени эта организация продолжает «навязывать» свои услуги, отказывается предоставить бухгалтерскую документацию и передать техническую документацию, выставляет счета по обслуживанию, никак не комментирует всё происходящее и на наши письма и уведомления не отвечает. Считаем, что деятельность ООО «Жилищная служба» нарушает наши права как собственников жилых помещений…».

В заявлении перечисляется и ряд других претензий к обслуживающей организации, в том числе, по словам заявителей, имеющие место факты финансовых злоупотреблений. Собственники МКД просят «обязать ООО «Жилищная служба» выдать документы на МКД, провести проверку правомерности начислений за услуги, входящих в минимальный перечень обслуживания МКД к оплате, за счет средств, собранных на текущий ремонт».

Как выяснилось, собственники жилья также обратились с подобным заявлением в Сортавальский суд. Уже назначено первое судебное заседание, которое должно состояться 14 июля.

Во время нашей встречи группа инициаторов и я обследовали дом. Здание, кстати сказать, включено в список памятников архитектуры и истории.

Мы прошли путь от подвала до чердака. Дом, как человек — если не поддерживать его «здоровье», то он будет разрушаться. Заметно, что здание ветшает, хотя и сделан внутренний косметический ремонт, правда, несколько небрежно. Во втором подъезде, например, на стенах ветвятся пучки проводов (в первом подъезде жильцы сами аккуратно убрали проводку в изоляционные короба).

Поднимаемся по лестничной клетке: старые облупившиеся балконные двери «мозолят» глаза. На одном из балкончиков меня попросили не трогать ограждение, мол, опасно для жизни — в любой момент оно может обрушиться. А на 4-м этаже — огромная сквозная дыра в сетке давно не действующей лифтовой шахты. Опять опасность!

На чердаке мы вспугнули стайку голубей, поселившихся там. В двух рамах разбиты стёкла, створки не держатся. Всюду голубиный помёт, обрезки кровельного железа, какое-то тряпьё. Мои «гиды» объясняют, показывая на «оголённую» изнутри стальную кровлю: «Видите, утеплитель на стропилах давным-давно кто-то украл. Никому до этого дела нет!»

Несколько подвальных помещений завалено грудами многолетнего мусора (мы в окошко сделали обзор). В два других подвальчика нам удалось попасть — там более-менее чисто. Но есть несколько старых труб на ненадёжных «скрутках». Главный фасад — в приличном состоянии, зато дворовый фасад, похоже, вообще никогда не подвергался ремонту: штукатурка на стенах местами обвалилась, есть следы плесени. И, ко всему, в доме стоит неприятный запах канализации (по словам специалистов ООО «ЖС», схемы финских канализационных сетей не могут найти, поэтому с очисткой финских колодцев проблема).

Жильцов захлёстывают негативные эмоции. Они риторически спрашивают: «За год с дома берут более 400 тысяч рублей. Куда деньги деваются? Ведь озолотиться можно. А дом, как видите, не в порядке».

Мне показывали кипу документов (все копии аккуратно хранятся у Совета дома), регулярно отправляемых в ООО «ЖС»: планы работ, уведомления, заявления. Жильцы рассказывают: «Нас в этой организации явно не хотят слышать. Мы просим сделать ряд ремонтных работ, а делают совсем другой ремонт. Почему, спрашивается, мы дважды оплачиваем очистку крыши от снега и льда? Этот вид работ уже заложен в тарифе по обслуживанию, и всё равно отдельной строкой пишут оплату услуг верхолазов, привлечённых к очистке снега. И так постоянно происходит. Мы как будто в испорченный телефон играем: спрашиваем об одном, а нам отвечают другое. Или вообще не отвечают. А деньги исправно взимают непонятно за что. Наш дом почему-то постоянный должник. Мы считаем, что при разумном хозяйствовании дом отлично справлялся бы с текущими задачами. Итак, 91,4 процента собственников жилья проголосовало за то, чтобы расторгнуть договор с этой фирмой и уйти в другую организацию — ООО «Комфорт».

Все процедуры соблюдены. Но техническую документацию не отдают ни нам, ни «Кофморту». Мы обратились в суд».

Позднее состоялась моя встреча с сотрудниками управляющей компании. Представляем вниманию читателей комментарий директора ООО «Жилищная служба» города Сортавала Ирины Викторовны Никитиной.

— Начну с краткой информации о нашем предприятии. Мы на рынке услуг уже восьмой год. В нашем управлении находится 48 многоквартирных жилых домов. В штате 63 человека. Специалисты квалифицированные, многие прошли аттестацию. В апреле этого года организация получила лицензию на свою деятельность в сфере ЖКХ.

Наше предприятие выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме №2 по улице Суворова с 2009 года на основании письменного договора, заключенного с его собственниками. Дому этому уже 95 лет, и проблем в нём, конечно же, хватает.

До 1 апреля 2015 года собственниками был выбран непосредственный способ управления домом, то есть, по сути, они сами управляли им. До этого периода между нами и жильцами дома, считаю, не было практически никаких разногласий. Взаимодействие осуществлялось таким образом. На основе перечня работ (их требовалось выполнить в течение календарного года), представленного и утверждённого советом дома (председатель Виктория Юрьевна Михалькова), мы готовили план, дефектные ведомости и сметы. Весь объём ремонтных работ мы стремились выполнить в срок и с надлежащим качеством.

Надо сказать, по итогам года всегда проводится общее собрание: мы знакомим жильцов с подробным финансовым отчётом, прикладывая все выкладки и расчёты. Впрочем, и на протяжении года нередко с советом дома встречаемся, обсуждаем те или иные проблемы.

Документы своевременно вывешиваются на досках объявлений в двух подъездах дома и размещаются на сайте фирмы.

В соответствии с изменениями в законодательстве, после 1 апреля 2015 года управлением домом занимается наша управляющая компания «Жилищная служба». Этот способ управления был выбран посредством проведения заочного общего собрания собственников: большинство из них проголосовало за это решение. Инициатором собрания выступала председатель Совета дома Виктория Юрьевна Михалькова. Заключен договор, который, с учётом пожеланий и предложений жильцов, несколько раз был подвергнут корректировке в сторону его улучшения.

В 2013 году был выбран новый совет дома, тогда-то и началось ухудшение взаимоотношений с некоторыми из инициативных собственников, в том числе с членами совета дома. Были разбирательства по поводу документов. В частности, звучали обвинения в адрес нашей фирмы по поводу того, что мы не все работы выполняем, что нами завышаются сметы и так далее. С этими обвинениями мы не согласны. Группа жильцов, по инициативе Виктории Вячеславовны Ламберт, встречалась с нашими бухгалтерами и другими специалистами. Были даны подробные разъяснения по поводу годовых отчётов, но судя по всему, собственники были не удовлетворены ответами специалистов. Ситуация заметно обострилась.

Между тем новый совет дома начал вести работу по сбору подписей жильцов о том, чтобы расторгнуть с нашей организацией договор об управлении домом нами и заключить договор с другой фирмой — ООО «Комфорт».

12 мая члены совета дома вручили нам извещение о том, чтобы в короткие сроки была предоставлена техническая документация по дому — мол, это решение большинства собственников дома №2.

Считаю, что это юридически неправомерное решение. У меня, как руководителя управляющей компании, имеются договорные обязательства по отношению как к собственникам дома №2 (договор с ними до сих пор не расторгнут), так и к специалистам нашей фирмы и других организаций. Нашу работу постоянно контролируют жилищная инспекция, прокуратура и другие надзорные органы. Никаких нарушений не было выявлено. Ко всему, мы исправно отчисляем налоги во все бюджеты.

Получается, что у собственников дома №2 по улице Суворова своя правда, а у нас — своя. Раз проблемный вопрос зашёл в тупик, значит, только суд может вынести юридически верное решение. Мы готовы к судебным разбирательствам.

Ирина Никитина ответила на следующие вопросы, подготовленные жильцами дома. Вопрос: «Почему дом всегда должник перед фирмой? За что конкретно берут с нас деньги?»

— Суть в том, что при проведении тех или иных срочных ремонтных работ мы иногда вкладывали свои деньги, а дом потом потихоньку восполнял. Считаю, такой порядок выполнения работ был выгоден для всех жильцов: никаких процентов «сверху» нами не накручивалось.

Перечислю наиболее крупные затратные работы, выполненные нами за 5,5 лет сотрудничества. Например, в некоторых квартирах были серьёзные перебои с водой. Мы частично заменили старые стояки водопроводных сетей. При реконструкции использовались современные надёжные, хотя и дорогостоящие материалы, например, медные трубы. Кроме того, проводилась модернизация системы теплоснабжения: сантехники заменили трубы в подвале. Если прежде жильцы дома мёрзли, то теперь в отопительный период в квартирах даже бывает жарко. Вопрос регулировки температурного режима мы решаем совместно с «Петербургтеплоэнерго».

Раньше были большие протечки в кровле, из-за этого пострадало несколько квартир. В 2011 году мы наняли бригаду кровельщиков. Крыша была отремонтирована. Мало того, мы выполнили косметический ремонт в пострадавших квартирах.

Помимо прочего, фирма сделала косметической ремонт в подъездах, на лестничных клетках и в коридорах. Установила новые двери в парадном и при выходе во двор, а также металлические ворота под аркой дома. Была выполнена реставрация одного из окон на лестничной клетке и установлены решётки на подвальных окошках. Словом, всё, что включалось жильцами в перечень наряда-задания, мы стремились сделать в срок и качественно.

Большие работы были проведены в 2013 году. Так, в связи с масштабной реконструкцией теплосетей, мы приобрели новый современный тепловой узел. Он обошелся собственникам недёшево — 240 тысяч рублей. Ко всему, в том году была очень снежная зима. Образовывались наледи на кровле. В случае зарастания льдом края крыши возникала угроза попадания воды через перекрытия в квартиры жильцов на верхних этажах. Поэтому мы привлекли к работе промышленных альпинистов, а их услуги дорогие. Все расписано в отчёте.

Вопрос: «С собственников дома ежегодно взимают свыше 400 тысяч рублей. На эту сумму, что называется, можно озолотить дом. Но домовое хозяйство находится в ненадлежащем состоянии».

— Сразу скажу, что даны абсолютно недостоверные сведения. Давайте проанализируем отчет, например, за 2014 год. Всего было израсходовано 407 тысяч рублей. Из них на содержание дома — около 189 тысяч. Это расходы на обслуживающий персонал — дворники, сантехники, электрики, уборщики. Это услуги РКЦ и другие. Часть средств ушла на техобслуживание и непредвиденный ремонт инженерного оборудования. На ремонт поступило около 143 тысяч рублей. Разве можно «озолотиться» на эти деньги?

Вопрос: «Дворовый фасад дома находится в плачевном состоянии. Вопрос с ремонтом не решается».

— На собраниях предлагалось, чтобы взять ссуду в банке под 25% годовых и, таким образом, решить проблемы по ремонту проблемных участков дома. Мы обсуждали эту тему с собственниками жилья. «Навскидку» ремонт дворового фасада обошелся бы более, чем в миллион рублей, не меньше. Объём ремонтных работ очень большой. Поскольку автовышку невозможно установить во дворе, поэтому нельзя обойтись без участия промышленных альпинистов, чьи услуги недешевы. В этой ситуации обычно берётся ссуда в банке, её предлагают под 25% в год. Ссуда рассчитана на два года. С учётом хорошей кредитной истории нашей фирмы, ссуду были готовы дать в банке. Но жильцы возразили: «25% сверху платить — это много. Не будем пока ничего делать».

Вопрос: «В чердачном помещении нет порядка, много мусора. А с нас взяты деньги за уборку мусора. В подвальных помещениях тоже грязно, они захламлены».

— Организация проводила уборку на чердаке два года назад. К сожалению, наши замки на дверях срезают сами жильцы. Захламляют чердак старой мебелью. Что касается подвальных помещений. Часть подвалов убрана нашими силами. Жильцы взялись было провести субботник по очистке подвалов, по их просьбе я заказала контейнер под мусор. Но, увы, субботник не состоялся. Мы своими силами начали уборку подвалов и в конце этого года её завершим.

От автора. Пожалуй, комментарии излишни. Будет судебное разбирательство и, скорее всего, не одно. Если, конечно, стороны не помирятся ещё до суда. Но вряд ли такое случится. Как говорится, ждём развязки. Постараемся информировать читателей об итогах судебного заседания.

Единственно, стоит обратить внимание читателей вот на что. Напомню, дом №2, что фигурирует в этой истории, является памятником архитектуры и истории, а значит, находится под защитой государства. Думается, была бы вовсе не лишней государственная финансовая поддержка, допустим в виде проведения косметического ремонта дворового и главного фасадов и реконструкции балконов. Ведь, как ни крути, собственникам жилья явно будет сложно осилить миллионные траты на ремонт и реконструкцию.

***
фото: Жильцы дома: Н.А. Капкина, А.М. Афонькина, В.В. Ламберт;Вид дома со двора.;После ремонта на лестничной клетке;Фасад дома с улицы Суворова.;Опасное ограждение балкона, (вход сюда с лестничной площадки).;Трубы с подпорками